经常听到投资人问我说哎呀杰哥我投了一个商铺砸进去了别人是一铺养三代我这个看来要三代养一铺
那么商铺投资又有哪些门道和诀窍杰哥我今天站在纯金融的角度来谈谈我对商铺投资的一些看法
如果杰哥有一笔钱现在我需要配置一些商业地产那我该如何去抉择呢
下面就让我们从16个方面对商铺投资进行详细的分析吧1地段很长一段时间以来人们在投资房产的时候考量的都是地段地段地段实际上国内十几年间高速膨胀的城市化进程和城市聚集效应进行房产投资的时候地段早已不是第一考量因素前年你看到的一块菜地有可能后年就会变成闹区这样的案例太多太多所以一块能不能发展起来是投资房产首要考量的很大程度上这就关系到政策因素而非市场因素了
因此投资商铺我们首先要考量的是商业变迁城市规划商圈转移
记住任为培养一个商圈很难但我们可以跟着商圈因此在这类商铺投资前一定要知悉政府规划市长省长任期我国的政府就是一个市长一个投资政策这个规划要拉长在10年周期一个商圈商铺10年的培养是正常的因此如果在你的预估当中十年无法培养起来的商圈不建议投资2临街环境商铺类型中要属临街商铺最为普遍因为大部分的人不是因为购物而购物他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为有85的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划
因此投资社区临街商铺要注意以下4点尽量购买临大街容易看见也方便走到的铺面
临大街比临小街要好但如街道为快速通道也不利于商铺的经营人流的聚集
在路口临两面街比临一面街要好走的人多的那一面比较好
当然购物中心与一般的社区临街铺面不可类比相对要复杂的多1购物中心商铺这类商铺一般位于商圈当然也有例外比如奥特莱斯属于高风险高回报可能达到的升值空间最高售价也最高
2主干道旁独立临街商铺售价比购物中心低比社区高3社区商铺这里指在住宅外面小区道路两旁的商铺至于住宅底商因为量小不探讨售价最低回报较稳定
从这十多年我们看到赚到最多的客户通常是当时买的很便宜的社区临街底商铺子另外小一部分是在当时买的很贵但现在已经发展的如日中天的购物中心年回报甚至有20以上
所以我的建议是对于高单价的商铺要相当谨慎社区作为总价相对较低回报稳定这个与客群有关是投资不错的选择当然要排除别墅洋房居多的盘这种社区人口密度太低能做起来的只是少数具有主题性的特色商家
再说一点判断一个商铺有无投资价值是要用数据说话的也就是投资回报率的问题国际通行的一种看法是15年能够收回成本即可投资算是优质商铺但不要只计算租金或许十年后商铺本身的增值会吓你一跳这个是很多人容易忽略的一点
3人流量人流量是指统计每个时段路过商铺的行人多少
走过的行人越多商铺的潜力就越大一般不统计路过的车辆因为行走的人才是购买的主体
但是需要注意的是绝对不是路过的人多买东西的人就会多购买行为与诸多要素有密切联系人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标
4驻留性想使人在你这里购物要看人们愿不愿意在你这里停留
附近没有停车的地方首先就不能指望会有人来逛门前人行道狭窄来往的人流永远只是路过也不能产生好的销售业绩要知道人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动
所以铺面是否让人们愿意逗留不产生匆忙离开的念头很重要
5购买习惯你买服装会到哪里去买呢买电器买家具买二手房会去哪里买呢所以如果人们买服装都去服装一条街的话又新开了一条服装街那么在这里投资就值得商榷
人们的购买习惯一旦确定要想改变非常不易不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜要知道大部分的购买行为都发生在成行成市的地方所以新开发的商铺一旦定错位可能面临门庭冷落的风险投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯
6购买力同样地区的两个小区一个全是购置的商品房另外一个大部分是旧房的拆迁户那么商品房的小区就具有更大的购买力生意也会好做铺面价值也相对较高
犹太人说过做生意要针对女人与嘴巴那么女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方有钱人多的地方就更不用说了投资商铺要选购买力强的地方
7便利性一个好的服务一定要使需要它的人能够方便地得到比如说家具市场如果附近交通不利那么如何运输呢一个不错的酒楼但是停车位不足一个非常好的商场但是要到达一定要经过两条地下过道这样的商铺能令人满意吗
8商圈每一个繁华的地方都会形成一定的商圈那里是人们吃喝玩乐购物的天堂并不一定局限于在城市的商业中心在一个新的城区形成的时候一个新的商圈就形成了往往集中在娱乐场所餐饮场所或公司集中地在偏城区人口密集的地方也有不同大小的商圈那里也就是人们活动的中心地带当然也是商铺赢利的保证
9规划现在看起来一切都很好以后会不会改变呢城市在变迁之中本来热闹的市场因为附近居民的迁移生意可能一落千丈原来毫不起眼的铺面也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热价格翻倍上涨道路的改建拓宽城市的整体规划都对商铺的价值有极大的影响
如果能预先了解城市规划提前进行投资可以获得丰厚回报如果对此毫不关心必将蒙受巨大损失
10地势铺面不能低于门前的道路凹下去的铺面给人感觉不好也不能上了几级台阶才进入铺面使人觉得不便最好是与道路同高或稍高一两级千万不要小看这一点根据以往的经验每登上两级台阶铺面价值将下降一成
11净高商铺的净高要超过住宅的高度使人没有压抑感当然太高也毫无用处一般有32米到38米就可以了大型商场要有更高的空间
如层高达到5米以上可以做两层空间增加利用率但这也不是影响售价的绝对因素只是一种附加值体现
12开间商铺的开间越大价值越高门口很小进深很深的门面价值相应降低在同等条件下尽量选择开间较大的商铺
13朝向尽量避免朝正西或正西南的门面阳光太烈会造成商品褪色空调费也会多出不少光过于刺眼也会影响客户购物万一当地不许安装遮阳蓬则更难办太阳光不能直射入店内的情况除外
14比价在投资商铺之前可以参考附近的商铺价格也可参考类似的铺面开发商的定价往往都高于市场价动人的广告宣传不能保证良好的投资收益
15收益率根据附近商铺的租金可以了解商铺的投资收益率年收益率20或更高基本上都是动人的神话故事年收益率能达到10以上就很不错了相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上现在大部分的商铺年收益率在7左右低于5的商铺我们认为是较差的可能还比不上较好的住宅
必须注意的是专业市场中的商铺收益率应当高一些因为谁也不能预料得到一个红火的市场会不会突然冷下来风险会大于独立的临街铺面
16发展能够预料得到商铺将来的发展那才是投资高手人口会不会增多市场已经建好会不会红火一条街都很冷清有人低价抛售商铺价格会不会更低积累长期的经验拥有对市场准确的判断超人的胆略才能获得不流于平庸的业绩
