撰文《财经天下》周刊作者陈万山编辑董雨晴沿着首都机场高速一路向城中心进发，在四元桥出口驶上北四环东路时，会看到一排十分显眼的欧式外立面建筑。这是一排住宅区，所有户型均在450㎡以上。北邻燕莎使馆区、东临朝阳公园，这几幢建筑在最初定位为顶级豪宅，当地人俗称其为“霄云路8号”。2019年时，其对外售价就超过了18万元/平方米。相传其顶层还有一个“空中四合院”，一直未入市，但几年前坊间就流传着3亿元一套的天价。把时间回拨到2009年，当时同样定位豪宅商圈的“泛海国际”与“棕榈泉”也才刚刚崭露头角。“霄云路8号”在这一年首次开盘，但其背后的开发商——合生创展，却在这几年逐渐式微。之所以说式微，是它的确曾经辉煌过。最鼎盛时，作为第一家销售规模破百亿的企业，合生创展被万科王石称为“隐形航母”，它和恒大、碧桂园、富力、雅居乐并称为“华南五虎”。霄云路8号开盘这一年，合生创展当家人朱孟依就已经开始培养自己的接班人。跟其他潮汕商人选择子承父业不同，他任命小女儿朱桔榕在2009年12月开始担任合生创展集团总裁助理一职，分管公司财务、人力行政管理等工作。到2012年时，朱桔榕还接手了合生创展常务副总裁一职。由于合生霄云路8号是合生创展旗下的豪宅标杆式项目，由合生创展亲抓。所以，朱桔榕很快就接过霄云路8号的管理权。不过自那之后，霄云路豪宅项目的关注度就远不如北京其他豪宅圈，更相传里面空置了大片，一年也卖不出去几套。许多年过去，合生创展再次重回视野，却是在2021年以一种更加不同以往的形象，那便是朱孟依的大儿子朱一航一手扶持的电子竞技俱乐部EDG，在英雄联盟全球总决赛赛场上爆冷夺冠。老板决定给参赛选手们一人发一套房。有趣的是，尽管合生创展在地产行业野蛮发展的这些年，一直在百亿规模徘徊，似乎是失去了很多。但在房地产行业经历阵痛调整的当下，它也“幸运”地躲过了许多灾难。甚至当昔日老朋友恒大面临困境时，它还试图插手，想要以“蛇吞象”的姿态接下恒大物业。尽管这事后来也作罢，但多少体现出了它身为地产企业的从容。2021年，朱孟依的财富达到710亿，位列2021年胡润百富榜的第73位，是胡润富豪榜前一百名里除新增的房地产企业家外，唯一排名上升的房地产企业家。人们也不禁开始好奇，作为合生创展真正的创造者，潮汕商人朱孟依是个什么样的人？沉默的潮汕地产商20世纪60年代，潮汕丰顺一个姓朱的农户人家接连迎来了他们的三个儿子。许多年后，这座小城里一度盛传着“丰顺十六王”的佳话，它所指的是16位丰顺富豪。这家农户的二儿子朱孟依，就是丰顺十六王中的地产大王，他一手创办的房地产企业合生创展，是业内首个销售额迈进百亿的房地产企业。1980年代，还是包工头的朱孟依目睹了潮汕当地流动商贩越来越多的现象，商贩们到处流窜，影响治安，朱孟依倒觉得这是一个商机，于是就计划着和镇政府一起建设商业街，把商贩们归拢到一条街上。最后，政府出地，朱孟依出钱，租金由政府收取，而朱孟依只拿提成。二十余岁的朱孟依就这样拿到了人生的第一桶金。之后，朱孟依和许多潮汕商人一样，奔向了香港。1992年，朱孟依就和合伙人共同创立了合生创展集团有限公司，正式进军房地产。1993年，内地楼市达到了顶峰，泡沫破裂的前夕显得无比繁荣，房地产开发企业如雨后春笋般冒了出来。有人曾统计，1993年房地产开发经营公司数量从1992年末时的一万余家极速攀升到了三万余家。在这样的背景下，朱孟依以港商身份回到了广州，而他这次回来，是要做另一个大胆的尝试。这一年，朱孟依在广州成立珠江投资。同年，朱孟依拿下了广州天河区的大块农田。对于当时市中心还在越秀区的广州来说，天河区并不属于广州的中心地带，拿地的价格自然十分划算。万科曾经在一份研究报告中这样评价合生创展：“合生创展在土地储备上以超前的眼光，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。”这样的模式也成为合生创展为人所知的“大盘模式”，即效仿香港房地产企业的开发模式，采取多囤地、慢周转的策略。有业内人士指出，这一模式认为土地是有价值的，并且随着时间的推移，溢价也会越来越高。在这样的模式下，朱孟依似乎总爱和未来“打赌约”，而合生创展对大规模开发和廉价土地的钟爱，让这个赌约的成本显得并不高。业内人也时常调侃，在广东做地产项目，很难有人能做到成本比朱孟依还低。前合生创展行政总裁谢世东曾在媒体采访中透露：“在大型发展商中，我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。”那是在2000年前后。1998年5月，合生创展在香港上市。在港股筹集了大量资金的合生创展，开始了其更大规模的扩张，据媒体统计，自1998年到1999年短短一年间，合生创展相继建成110多栋楼宇，到了2000年，合生创展旗下楼盘销售额已经占到了全广州市场份额的5%。2004年，合生创展销售额突破100亿元，成为国内第一家迈入百亿俱乐部的房企。同年，王石说出了那句如今已广为流传的话：“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。即便合生创展狂飙突进，但业内人对朱孟依的评价却是沉默与低调的，又因为其实干的风格，有人甚至称他为“朱老农”。但这不妨碍朱孟依多次在胡润富豪榜上留下成绩，2008年，朱孟依登上胡润百富榜第10名，2009年胡润慈善榜第3名。北上失利，反转的十年朱孟依很快就将他的大盘模式带到了北方。2003年，合生创展在天津宝坻一举拿下2.5万亩盐碱地，并创下了78元/平方米的超低拿地价，试图复制当年在广州天河的成功。在朱孟依的设想当中，这里将林立着8000栋别墅、多个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，近50万人将生活在地中海或北美风格的别墅内。但故事的走向开始出乎朱孟依的预料，天津发展的重心东移，朱孟依囤的地也失去了增值的可能性。此后，有媒体曝出京津新城常驻率仅一成，底商经营难以为继。“亚洲最大鬼城”的名号落在了朱孟依当时设想的这个“再造曼哈顿”身上。京津新城的失利也成了合生创展近十年发展的一个缩影。依靠慢周转大量囤地的港系房企模式起家，低调保守的朱孟依坐上了世纪之初的房地产行业王座。可是成也萧何败也萧何，房地产企业进入高周转时代，等待合生创展的是一个掉队的十年。至2010年底时，万科当年度累计实现销售金额达到1000.6亿元，成为业内新任老大哥。万科总裁郁亮在提及这一成绩时无不体现了他对规模论的看好，他说，万科销售业绩优异的原因之一就是万科坚持快速周转的开发策略。至此，国内房地产行业历史上第一家千亿房企诞生，而当时排名第二的保利地产的销售规模不过仅六百亿级别。这一年，万科提出了著名的“5986”模式，即5个月开工、9个月销售、第一个月卖出80%、其中60%是住宅。也正因此，万科成为了此后影响房地产业多年的快周转模式的鼻祖，这样的模式钟爱小盘，拿地即开工，最短4个月即可开盘，项目现金流回正最短仅需5个月。而此时，曾经的第一家百亿房企合生创展，年销售额仅110.4亿元。和那个疯狂激进的地产时代形成反差的是，合生创展有多处地块出现囤地多年不开发的情况，其中其在广州的一处地块囤积了11年——这也恰好是中国房地产头部企业从千亿级发展到六千亿级所用的时间。也正是在这一时间段内，迈入千亿大关后的第三年，万科闯入两千亿的关口，紧接着，三千亿，五千亿，六千亿。但自2004年突破百亿元大关以来，合生创展销售额一直停滞不前，2015年至2018年的数据分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元和149.75亿元。2019年，合生创展全年合约销售额为212.58亿元。这是在百亿级别徘徊了十五年后，合生创展销售额第一次突破200亿元。此时，排在中国房地产企业销售榜第一的是一家叫做碧桂园的房企，这家房企总部位于广东省佛山市顺德区，其年销售额为7715.3亿元。这一时期，朱孟依的沉稳和低调已经不适用了。2009年时，朱孟依就已经在有意培养接班人。潮汕文化中尤为喜欢子承父业，但朱孟依却走了一个不寻常路。朱孟依有两子一女：长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。接下朱孟依合生创展“商业帝国”的，实际是他最宠爱的小女儿朱桔榕，大哥朱一航、二哥朱伟航均未在合生创展任职。而在剩下的朱氏企业版图中，朱孟依更是把媲美合生系的另一重要分支——珠江系，几乎尽数交予次子朱伟航。留给朱一航的，仅有文娱电竞类几家边缘企业，以及在珠江投资任职的董事职位。2020年1月，1989年生人的朱桔榕从父亲朱孟依手里接任，成为“合生珠江系”的上市实体合生创展董事会主席。伴随着她的上任，合生创展也开始给外界传达出了重新出发的信号。相比五年前第一次在集团任职，下属们还说“这位25岁的小老板大哭不肯上班”，这一次，正式掌舵的朱桔榕出手稳准狠。从朱桔榕接手合生创展后的风格转换也能看出来，她和父亲对于土地热爱的出发路径完全不一样。她在上任没多久后就新增了股权投资业务，靠着炒股带着合生创展走上了一条完全不同的道路。2020年，地产股全面下挫，合生创展的股价增长却摆脱了“地产曲线”，一年大涨了166.9%，市值从163亿上涨到453亿港元。活跃的二代们朱桔榕正式上任才半年，合生创展就已经在地产圈逐渐高调。因为它和别的企业的融资方式不一样，它的资金来源，很多都是自己炒股赚来的。也就是说在2020年，当其它房地产企业都被去杠杆、降负债、降规模的时候，它可以无惧周期，逆势加仓。2020年6月时，北京土拍市场成交了3宗居住用地，总成交价133.9亿元。这笔资金中，仅合生创展一家就贡献了107.4亿元。当时成交的地块楼面价分别是7.62万元/平方米、7.39万元/平方米，溢价率分别为42.08%、37.86%。在业内看来，这又是北京的一个豪宅居住区，售价或在12万元/平方米到15万元/平方米起。豪宅，本来就是合生创展的另一个标签。除了前述提及的合生霄云路8号，过去几年间，合生创展打造出诸多豪宅项目，林立在一线城市的核心地段，比如合生·珠江帝景、合生·东郊别墅、合生·帝景山庄、合生·国际城等。2021年1月，合生创展又击退了中海、华润、金茂等十余家房企，以46.57亿元+21%的自持比例竞得北京大兴旧宫地块，开始重仓北京。同一月份，合生创展拿下广州海珠区旧改项目，总投资金额达346.67亿元，为广州投资金额最大的旧改项目。除了在土地市场频繁出击，2021年国庆期间，一则“合生创展拟以400亿港元收购恒大物业51%”的消息，掀起行业浪花，一时间，“今年内最大一笔物企并购案就要落地了”的猜测声不绝于耳。但仅仅一周之后，这笔交易又在恒大的矢口否认下，迅速沉入水底。而收购恒大物业的“罗生门”事件还未彻底消散，合生创展又被传出拟收购奥园健康的物业公司以及雅生活。尽管合生创展一天后予以否认，但这显然又引发了更多人对合生创展的好奇。2021年的合生创展，活跃的不像它自己，好似地产界的寒冬早已过去。相比于朱孟依的沉默与低调，朱家的“继承者们”在这一年不断活跃于大众视野。和妹妹在地产行业频繁亮相不同，大哥朱一航换了个亮相方式。2021年11月7日，在2021英雄联盟全球总决赛中，EDG战胜了来自韩国的队伍DK，爆冷夺得英雄联盟全球总决赛冠军。这支战队背后的老板，正是朱一航。因为在电竞行业很活跃，人们称朱一航是一个“出逃”的二代。相比于其对电竞行业的重注，在朱氏家族企业里，朱一航扮演的似乎是一个不太重要的角色。早在2007年时，朱一航就创办了一家独立房地产企业——远富投资有限公司。他拿下的第一个项目是位于北京市通州区马驹镇一个总面积13.6万平方米的地块。只不过，这个估值87.5亿元的项目最终成了朱一航的唯一一个项目。2010年11月3日，合生创展集团发布公告，拟以作价68.75亿元收购远富。公告中特别提到，远富自成立以来并未进行任何业务，且自成立以来至2010年6月30日，未经审核亏损净值约为6万港元，未经审核负债净值约为6万港元。随着2011年2月，收购远富的提案得到了股东大会的表决通过，这场地产二代出走的大戏以被父亲收购而宣告结束。2012年3月，在合生创展工作了18年的老将、合生创展执行董事兼常务副总裁薛虎离开合生创展。这引发了人们对于合生创展的接班人遐想，有人说朱一航即将上位。但让这位老父亲无奈的是，2012年时，朱一航萌生了组建电竞俱乐部的想法。随后2013年，朱一航就正式创立了EDG电竞俱乐部，属于这个出逃的地产二代的结局逐渐变得明朗起来。由于次子朱伟航还掌舵着家族的金融业务——担任珠江投资控股集团董事长，无奈之下，朱孟依才把年纪最小的女儿早早安排进了企业里，接手合生创展。不过，朱桔榕的确有着与朱孟依特别相似的一面。比如朱孟依热衷于实业，崇尚脚踏实地。朱桔榕虽是金融专业出身，却偏爱硬科技。和爱“玩”的哥哥不一样，朱桔榕是个实干型的“资本家”，在行业内有前瞻的投资目光。2020年6月，合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一时曾表示，股权投资方向主要为高新科技、医疗科技。朱桔榕先后出手购入了上市公司Sea、平安医生、中国移动及小米等企业，并由此收获了十足的回报。反映到公司经营层面，2020年，虽然销售规模没有闯进前十，但合生创展的净利润表现却率先挤入了净利润榜单TOP10。投资业务为合生创展贡献80.3亿港元收入；净利润贡献比例更是达到47.8%，甚至超过了地产板块。2020年，有投资者在合生创展股吧留言写下，“感谢朱桔榕给投资者带来可观的盈利。”毫无疑问，如果说朱孟依代表了上个世纪地产行业杰出企业家的范本。那么朱桔榕，就是属于这个时代的新秀，她更能代表未来。巧合的是，创办合生创展时，朱孟依刚好迈过32岁。而如今合生创展的真正掌舵人朱桔榕，也将要迈入32岁，和她父亲开始创业时的年纪刚好相当。现在，属于二代们的时代才刚刚开始。本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。